Nieoczekiwany wzrost indeksu cen transakcyjnych w styczniu może oznaczać, że usztywnienie postawy przez sprzedających wynika z faktu, że powoli zbliżają się oni do pułapu, poniżej którego nie będą już chcieli zejść.
Tak jak można było tego oczekiwać, w styczniu wyraźnie osłabła aktywność na rynku mieszkaniowym. Jest to zgodne z jego sezonową cyklicznością, w której zwyczajowo pierwsze dwa, trzy miesiące roku są pod tym względem najsłabsze. Liczba transakcji zawartych przez klientów Open Finance i Home Broker w ostatnich trzech miesiącach, które są bazą służącą do obliczania indeksu cen transakcyjnych, wyniosła 2730. To o 9,9 proc. mniej w porównaniu z analogicznym okresem rok temu, a także najmniej od maja 2010 roku.
Ceny transakcyjne mieszkań nie poszły w ślad za malejącą liczbą transakcji. Mamy wręcz do czynienia z odreagowaniem silnych spadków z drugiej połowy ubiegłego roku. W styczniu indeks cen transakcyjnych podliczyliśmy bowiem na 842,55 pkt, co w skali miesiąca oznacza wzrost o 0,6 proc. W porównaniu rok do roku spadek naszego wskaźnika sięga zaś 4,8 proc. Roczna dynamika spadku uległa nieznacznej poprawie, bo przed miesiącem sięgała 5 proc.
Nieco lepsze notowania indeksu to zasługa 1,3-proc. wzrostu mediany cen w Warszawie. Stolica jest największym rynkiem, na którym realizowanych jest ok. jednej trzeciej wszystkich zarejestrowanych przez nas transakcji. Spośród rynków o największym znaczeniu wzrosty odnotowaliśmy też w Gdańsku i Lublinie (wzrosty po 2,8 proc.) oraz Łodzi (2,6 proc.).
Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego
w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.
Komentarz i prognoza
Dopatrując się przyczyn wyraźnego spadku liczby transakcji w styczniu, należy pamiętać o ich kumulacji w końcówce ubiegłego roku. Wówczas zjawisko to łączyliśmy z faktem wejścia w życie od początku 2012 roku części nowych zapisów rekomendacji S, które utrudniły zaciąganie kredytów hipotecznych. Najwyraźniej, część kupujących, w obawie przed bardziej restrykcyjnymi przepisami, postarała się sfinalizować transakcje jeszcze przed końcem roku i dlatego teraz oglądamy spadek aktywności na rynku, będący odreagowaniem jej wcześniejszego wzrostu.
Trudniej jest za to wskazać przyczyny 0,6-proc. wzrostu indeksu. Z jednej strony może to być po prostu korekta, lekkie odreagowanie spadków z drugiej połowy zeszłego roku, w następstwie których indeks stracił blisko 4,8 proc. Może też być tak, że usztywnienie postawy sprzedających wynika ze zbliżania się do dolnej granicy cen, jakie są oni w stanie zaakceptować i poniżej których wolą raczej odwiesić klucze na kołek i poczekać na lepsze czasy. Zwłaszcza, że w świetle choćby lepszych od oczekiwań danych o wzroście PKB Polski w 2011 roku czy wzrostu płac, kondycja polskiej gospodarki na tle większości krajów europejskich przedstawia się całkiem nieźle. Być może więc, obserwujemy właśnie – raczej nieoczekiwany w tym momencie przez większość analityków rynku nieruchomości – początek zahamowania dotychczasowego trendu spadkowego cen mieszkań? Powstrzymując się jednak na razie od wydawania zdecydowanych sądów i pozostając na stanowisku, że bieżący rok przyniesie dalszy, kilkuprocentowy spadek cen mieszkań, czekamy na tradycyjny wiosenny wzrost aktywności na tym rynku i na jej potencjalną skalę. Taką też strategię mogli właśnie obrać sprzedający – oby do wiosny.
Bernard Waszczyk, Open Finance
